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A CONTRIBUIÇÃO PARA MANUTENÇÃO DO CONDOMÍNIO

Questão que sempre causa bastante discussão no meio condominial diz respeito a distinção entre despesa ordinária e extraordinária de condomínio. Este breve estudo busca lançar luz ao tema, traçando as diferenças entre elas.

Antes de tratar acerca da diferença entres as duas espécies de rateio das despesas advindas de condomínio, necessário atentar-se para um equívoco terminológico, que vem sendo amplamente utilizado pelos profissionais da área, contudo, de forma imprecisa. Trata-se da denominação “taxa” de condomínio.

Ora, a toda evidência, o emprego do termo “taxa” para se referir a quota de rateio das despesas de cada condômino não está sendo utilizado com o rigor que merece o tema, notadamente pela sua relevância e por terem, tanto a “taxa” – como uma espécie tributária –, quanto a quota parte destinada ao rateio das despesas de condomínio, natureza jurídica próprias.

Sem maiores percalços, cabe, de logo, trazer à baila a diferença entre ambas. Conforme já se averbou linhas cima, a “taxa” é uma espécie tributária, prevista no Art. 145, II, da Constituição da República de 1988, nos seguintes termos:

Art. 145. A União, os Estados, o Distrito Federal e os Municípios poderão instituir os seguintes tributos:

(…)

II – taxas, em razão do exercício do poder de polícia ou pela utilização, efetiva ou potencial, de serviços públicos específicos e divisíveis, prestados ao contribuinte ou postos a sua disposição.

O Código Tributário Nacional, nos Arts. 77 ao 80, define o que vem a ser “taxa” como espécie tributária, nos termos da exigência do Art. 146, III, a, da CR/88[1].

Sendo assim, fica evidente que a terminologia utilizada largamente pelos profissionais que atuam na seara condominial, para designação da quota do rateio das despesas de condomínio está equivocada, devendo-se abster de lançar mão do termo “taxa” para se referirem à parcela que compete a cada condômino na manutenção da coisa comum.

Ao que tudo indica, a nomenclatura adequada para assinalar a quota de participação no rateio das despesas advindas do condomínio é “contribuição”. Realmente esse é o termo utilizado pela legislação que regula a matéria, como v. g. o inciso I, do Art. 1.334 (CC/02), que fala em “contribuições dos condôminos”; o inciso I, do Art. 1.336 (CC/02), que estatui ser dever do condômino “contribuir para as despesas”; assim como os §§ 1º e 2º, do mesmo Art. 1.336, bem assim o Art. 1.337, caput, e seu parágrafo único, que se utilizam do termo “contribuição”; o inciso VII, do Art. 1.348 (CC/02), que averba competir ao síndico cobrar dos condôminos as suas “contribuições” (no mesmo sentido é o § 2º, da Lei 4.591/64); já o Art. 1.350 (CC/02), que trata da assembleia ordinária, tem como pauta, além de outros temas, a aprovação das “contribuições dos condôminos”.

Conforme se verifica, a legislação utiliza-se da terminologia “contribuição”, não se constatando menção à “taxa”, evidentemente por ser esta uma espécie tributária, ao passo que a contribuição, relativa à quota parte de cada condômino, é uma obrigação propter rem, híbrida ou ambulatorial[2], como decorrência da iniciativa privada de constituir unidades em condomínio.

Por não guardar nenhuma relação com obrigação tributária, parece-nos mais adequado o termo “contribuição de condomínio”, pois se afasta de qualquer confusão com a espécie tributária “taxa” (1), aproxima-se da nomenclatura empregada pela legislação (2), e traz consigo o termo que liga à origem da contribuição (3), notadamente por ser advinda do rateio das despesas de condomínio.

Dando continuidade, esclareça-se que o condomínio é propriedade em comum, ou seja, detém a coisa dois ou mais proprietários, formando-se uma copropriedade. Na escorreita lição de Maria Helena Diniz[3]: “Condomínio é comunhão. Determinado direito poderá pertencer a vários indivíduos ao mesmo tempo, hipótese em que se tem a comunhão. Se esta recair sobre um direito de propriedade, ter-se-á condomínio ou compropriedade.”

Em sendo o condomínio a comunhão de vários proprietários sobre um determinado bem, a legislação estabelece que todos são obrigados a concorrer para a manutenção e conservação da coisa comum, notadamente porque quem colhe o bônus devem suportar, igualmente, o ônus que advém da compropriedade [4].

Nesse sentido, determina o Código Civil de 2002, no seu Art. 1.315: “O condômino é obrigado, na proporção de sua parte, a concorrer para as despesas de conservação ou divisão da coisa, e a suportar os ônus a que estiver sujeita.”

Importante ressaltar que o supracitado artigo 1.315 aplica-se tanto aos condomínios necessários quanto aos voluntários. Estes tratados a partir do Art. 1.331, do Código Civil de 2002. Sendo assim, na edificação pode haver partes que são de propriedade comum e partes que são de domínio exclusivo de cada compossuidor. Isso é o que esclarece o Código Civil, no citado Artigo 1.331, in verbis: “Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.”

Acerca do rateio de despesas, deve-se conjugar o Art. 1.315 (CC/02) com o inciso I, do Art. 1.336, pois, segundo este último dispositivo, constitui dever do condômino “contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção.”

Portanto, a contribuição para as despesas de condomínio constitui um dever do condômino, do qual ele não pode se esquivar, tratando-se de obrigação propter rem, ou seja, advinda da propriedade, conforme preleciona Flavio Tartuce[5]:

“Não se olvide que a obrigação de pagar as despesas condominiais – em qualquer hipótese de condomínio – constitui uma obrigação propter rem ou própria da coisa, que acompanha o bem onde quer que ele esteja (obrigação ambulatória). Essa obrigação gera consequências específicas, algumas de maior gravidade, como a possibilidade de penhora do bem de família(…)”

Analisado sobre o dever que tem o condômino de contribuir para a manutenção e conservação da coisa, deve-se perquirir quando a despesa de condomínio deverá ser enquadrada como ordinária ou extraordinária. Os artigos do Código Civil que tratam do instituto do condomínio não trazem essa conceituação, tão pouco a Lei 4.591/64.

No entanto, a Lei 8.245/91 lança luz ao tema, estabelecendo no parágrafo único do Art. 22 o que se entende por despesas extraordinárias, segundo o qual:

“Art. 22 (…)

Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:

1. a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;
2. b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;
3. c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;
4. d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;
5. e) instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;
6. f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;
7. g) constituição de fundo de reserva.”

O cerne da questão está na locução que informa que se entende por despesas extraordinárias aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, entendendo-se que o rol trazido nas alíneas é apenas exemplificativo.

Por outro lado, o § 1º, do Art. 23, da mencionada Lei de Locações dá um norte sobre o que se deve entender por despesas ordinárias, estatuindo:

“§ 1º Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à administração respectiva, especialmente:

1. a) salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio;
2. b) consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum;
3. c) limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum;
4. d) manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso     comum;
5. e) manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer;
6. f) manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas;
7. g) pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum;
8. h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação;
9. i) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação.”

Obviamente que o rol é meramente exemplificativo, pois pode haver nos condomínios o estabelecimento de outras despesas ordinárias, com base nas suas peculiaridades.

Ao que se percebe, da conjugação dos dispositivos da Lei de Locações, quais sejam o parágrafo único do Art. 22 combinado com o § 1º do Art. 23, depreende-se que despesa ordinária é aquela utilizada rotineiramente pela administração do condomínio para os serviços básicos indispensáveis para o seu adequado funcionamento[6].

A aprovação das despesas ordinárias dar-se na assembleia geral anual, a denominada assembleia geral ordinária – AGO. Já para aprovação das despesas extraordinárias, há necessidade de se convocar assembleia geral extraordinária – AGE[7]. A depender da natureza da benfeitoria que se pretenda aprovar, imperioso o atendimento de determinados quóruns definidos pela Lei, e outros pela própria convenção.

As despesas ordinárias são estabelecidas em planilha de orçamento previamente apresentada, ou seja, sabe-se que o condomínio necessitará aprovar a cobrança mensal de determinada quantia dos condôminos para a manutenção do funcionamento do condomínio. Já as despesas extraordinárias são aprovadas quando houver necessidade de realização de benfeitorias não previstas ou não suportadas pelo orçamento ordinário.

Pelo exposto, verifica-se que a contribuição será extraordinária quando a despesa disser respeito aos gastos não rotineiros, ou seja, não previstos como despesas ordinárias, conforme exemplificado no parágrafo único do Art. 22, da Lei 8.245/91; já ordinárias são as despesas para a administração e manutenção do regular funcionamento do condomínio, nos termos do § 1º, do Art. 23, da Lei 8.245/91, ou seja, aquelas despesas rotineiras.

REFERÊNCIAS

ALMEIDA, Maria Cecília Ladeira de; MACHADO, Costa. Código civil interpretado. 9. ed. Barueri, SP: Manole, 2016.

BRASIL. Código Civil. Lei 10.406 de 10 de janeiro de 2002. Presidência da República. Casa Civil: Subchefia de Assuntos Jurídicos. Disponível em: . Acesso em: 16 out. 2016.

            . Código Tributário Nacional. Lei 5.172 de 25 de outubro de 1966. Disponível em: . Acesso em: 06 nov. 2016.

            . Constituição (1988). Presidência da República. Casa Civil: Subchefia para Assuntos Jurídicos. Disponível em: . Acesso em: 16 out. 2016.

. Lei 8.245 de 18 de outubro de 1991. Presidência da República. Casa Civil: Subchefia de Assuntos Jurídicos. Disponível em: . Acesso em: 06 nov. 2016.

            . Lei 4.591 de 16 de dezembro de 1964. Presidência da República. Casa Civil: Subchefia de Assuntos Jurídicos. Disponível em: . Acesso em: 25 out. 2016.

DINIZ, Maria Helena. Código civil anotado. 15. ed. São Paulo: Saraiva, 2010.

PINTO, Welinton Almeida. O condomínio e suas leis. 4. ed. Belo Horizonte: Edições Brasileiras, 2000.

TARTUCE, Flávio. Direito civil: direito das coisas. 6. ed.  Rio de Janeiro: Forense; São Paulo: Método, 2014.

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Luciano Rios Guimarães

Graduado em Direito pela Faculdade Nobre de Feira de Santana – FAN.

Pós-graduando em Direito Processual Civil, pela Escola Superior de Advocacia – ESA-BA.

Advogado inscrito na Ordem dos Advogados do Brasil – OAB/BA.

Consultor jurídico na área de direito condominial.

Atuante na área de administração de condomínio há mais de 6 anos.

E-mail: [email protected]

[1] Esta é a redação: “Art. 146. Cabe à lei complementar: (…); III – estabelecer normas gerais em matéria de legislação tributária, especialmente sobre: a) definição de tributos e de suas espécies, bem como, em relação aos impostos discriminados nesta Constituição, a dos respectivos fatos geradores, bases de cálculo e contribuintes.” (Grifado)

[2] Esclarecedoras são as palavras de Flávio Tartuce (2014, p. 222): “Não se olvide que a obrigação de pagar as despesas condominiais – em qualquer hipótese de condomínio – constitui uma obrigação propter rem ou própria da coisa, que acompanha o bem onde quer que ele esteja (obrigação ambulatória). Essa obrigação gera consequências específicas, algumas de maior gravidade, como a possibilidade de penhora do bem de família(…)”

[3] Diniz, Maria Helena. Código civil anotado. 15. ed. São Paulo: Saraiva, 2010, p. 917.

[4] ALMEIDA, Maria Cecília Ladeira de; MACHADO, Costa. Código civil interpretado. 9. ed. Barueri, SP: Manole, 2016, p. 1164: “A obrigação primordial do condômino é concorrer, na proporção de sua participação, para as despesas de conserva ou divisão da coisa, bem como suportar, na mesma proporção, os encargos de sua responsabilidade. Como o dono tem direito aos frutos, tem, também, o dever de responder pelos ônus.”

[5] Tartuce, Flávio. Direito civil: direito das coisas. 6. ed.  Rio de Janeiro: Forense; São Paulo: Método, 2014, p. 222.

[6] PINTO, Welinton Almeida. O condomínio e suas leis. 4. ed. Belo Horizonte: Edições Brasileiras, 2000, p. 35: “Despesas Ordinárias são aquelas que compõem os gastos relativos à conservação e higiene das áreas comuns do prédio, a quitação de apólices de seguro contra incêndio e responsabilidade civil frente a terceiros, os honorários do Síndico e a remuneração dos empregados do Condomínio, despesas de água e energia elétrica, material de limpeza, conservação dos elevadores, bombas, incineradores de lixo, manutenção de porteiros eletrônicos, etc.”

[7] Deve-se consignar que, apesar de o comum ser o estabelecimento do valor das contribuições ordinárias em AGO, e contribuições extraordinárias em AGE, nada impede que sejam aprovadas contribuições extras em AGO e vice-versa, desde que se atenda ao requisito da publicidade da convocação, deixando-se explícito o que se deseja tratar nas assembleias: “APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO – CONDOMÍNIO – REALIZAÇÃO DE ASSEMBLÉIA EXTRAORDINÁRIA – AUMENTO DA COTA CONDOMINIAL E INSTITUIÇÃO DE TAXA EXTRA – NOTIFICAÇÃO DOS CONDÔMINOS – VALIDADE – OBSERVÂNCIA DA CONVENÇÃO. – REVELA-SE VÁLIDA A NOTIFICAÇÃO DOS CONDÔMINOS ACERCA DA CONVOCAÇÃO DE ASSEMBLÉIA EXTRAORDINÁRIA POR MEIO DE AFIXAÇÃO DE EDITAL NO INTERIOR DOS ELEVADORES DO EDIFÍCIO E ENVIO DO EDITAL DESSA REUNIÃO ÀS CAIXAS DE CORREIO DOS MORADORES, SOBRETUDO SE ESSA É A PROVIDÊNCIA PREVISTA NA CONVENÇÃO CONDOMINIAL. – LEGÍTIMA, PORTANTO, A MAJORAÇÃO DA TAXA E A INSTITUIÇÃO DE TAXA EXTRA COM VISTAS A ADEQUAR O ORÇAMENTO ARRECADADO ÀS DESPESAS EFETUADAS PELO CONDOMÍNIO, ESTABELECIDAS NA ASSEMBLÉIA EXTRAORDINÁRIA CONVOCADA PARA TAL FIM, SE TODOS OS CONDÔMINOS FORAM DEVIDAMENTE NOTIFICADOS ACERCA DA SUA REALIZAÇÃO CONFORME DETERMINA O ART. 1. (TJ-DF – APC: 20070110259794 DF, Relator: OTÁVIO AUGUSTO, Data de Julgamento: 10/12/2008,  6ª Turma Cível, Data de Publicação: DJU 18/12/2008 Pág. : 72)” (Grifado)

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