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RESPONSABILIDADE POR DANOS NO ÂMBITO CONDOMINIAL

                 Questão que sempre causa desgaste entre os condôminos, ou entre estes e o condomínio, diz respeito aos problemas surgidos nas unidades privativas, ou nas áreas comuns, os quais têm origem em uma ou outras dessas áreas, o que, a toda evidência, o desfecho no que concerne ao dever de reparar terá repercussão para uns ou outros.

Aqui se aplica a cláusula geral estabelecida no Art. 186 e 187, cumulada com o Art. 927, todos do Código Civil. O primeiro dispositivo trata da culpa lato sensu, ou seja, tanto a proveniente de dolo, quanto a advinda de culpa[1]. Veja-se a sua redação: “aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito.”

Já o Art. 187 dispõe acerca do abuso do direito. Este se configura quando a utilização do direito, por parte do seu titular, torna-se prejudicial para outrem[2]. Esta a verbalização do mencionado Artigo: “Também comete ato ilícito o titular de um direito que, ao exercê-lo, excede manifestamente os limites impostos pelo seu fim econômico ou social, pela boa-fé ou pelos bons costumes.”

Maria Helena Diniz[3], com precisão cirúrgica, assim comenta sobre o abuso do direito:

“Abuso de direito ou exercício irregular do direito. O uso de um direito, poder ou coisa além do permitido ou extrapolando as limitações jurídicas, lesando alguém, traz como efeito o dever de indenizar. Realmente, sob a aparência de um ato legal ou licito, esconde-se a ilicitude (ou melhor, antijuridicidade sui generis) no resultado, por atentado, ao princípio da boa-fé e aos bons costumes ou por desvio da finalidade socioeconômica para a qual o direito foi estabelecido. No ato abusivo há violação da finalidade econômica ou social.”

Ocorrendo o dano, seja pelo exercício culposo dos atos humanos – atos esses comissivos ou omissivos (Art. 186) –, ou pelo abuso do direito, haverá o dever de indenizar, nos termos do Art. 927 do Código Civil de 2002: “Aquele que, por ato ilícito (arts. 186 e 187), causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo.”

Esses dispositivos aplicam-se perfeitamente às relações condominiais[4], mormente quando surgem prejuízos nas unidades privativas, provocados por outras unidades, ou advindos de problemas originados na coisa comum. Não obstante, poderá haver danos nas áreas comuns, provocados por unidades privativas.

Nos temos do Art. 1.331, do Código Civil de 2002, pode haver nas edificações partes que são de propriedade exclusiva, e partes que são de propriedade comum dos condôminos. As primeiras são de livre utilização, fruição e disposição do condômino (inciso I, do Art. 1.335, do CC/02), cabendo a ele, também, o ônus que advém da sua unidade, sobretudo no que atina aos custos de manutenção; as segundas (partes comuns) devem ser utilizadas conforme a sua destinação, e contato que não exclua o direito dos demais compossuidores (inciso II, do Art. 1.335, do CC/02).

É dever do condômino contribuir para as despesas de condomínio, sejam elas ordinárias ou extraordinárias (inciso I, do Art. 1.336, do CC/02), pois tal contribuição tem por finalidade cobrir os dispêndios de conservação e divisão da coisa (Art. 1.315, do CC/02).

Ao síndico compete “diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores”[5]. O § 2º, do Art. 1.331 traz um rol exemplificativo do que vem a ser parte comum. Destarte, “o solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos(…)”

Os condôminos, portanto, contribuem, na proporção da sua fração ideal, ou de forma igualitária, se esta última opção estiver expressa na convenção, para a conservação da coisa comum. Outrossim, cada condômino cuida dos custos, isoladamente, relativos às suas unidades privativas, ou das despesas referentes a partes comuns de uso exclusivo (Art. 1.340, do CC/02).

Do quanto exposto, pode-se extrair duas premissas, quais sejam: a) o condomínio é responsável pela conservação da coisa comum e, b) o dono da unidade privativa é sujeito à manutenção da parte exclusiva.

Desta forma, os problemas surgidos em uma unidade que refletem em outra, ou nas áreas comuns, causando prejuízos, o ônus deve ser assumido pelo proprietário da unidade na qual eles se originaram, aplicando-se as regras gerais da responsabilização civil, conforme estabelecido no introito deste estudo.

OBRIGAÇÃO DE FAZER. REPARO EM COBERTURA DE PRÉDIO. INFILTRAÇÕES. AÇÃO MOVIDA PELO CONDOMÍNIO. Laudo pericial que identificou problemas na impermeabilização da cobertura. Responsabilidade do proprietário pela conservação e manutenção de sua área privativa. Precedentes. Reparos devidos. Recurso não provido. (TJ-SP – APL: 01421487920108260100 SP 0142148-79.2010.8.26.0100, Relator: Mary Grün, Data de Julgamento: 23/02/2016,  7ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 23/02/2016)

Ademais, acerca dos prejuízos causados por um condômino a outro, deve-se resolver com supedâneo no direito de vizinhança, especialmente com base no Parágrafo único do Art. 1.311, do CC/02, que assim estatui: “O proprietário do prédio vizinho tem direito a ressarcimento pelos prejuízos que sofrer, não obstante haverem sido realizadas as obras acautelatórias.”

AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. DANOS MATERIAIS COMPROVADOS. CAUSA VERIFICADA POR PERÍCIA. RESPONSABILIDADE DO VIZINHO. 1. COMPROVADO QUE OS ESTRAGOS CAUSADOS NO IMÓVEL INDICADO NA PEÇA INICIAL ADVIERAM DO SISTEMA DE ESGOTO DO APARTAMENTO SOBREJACENTE, DEVE O SEU PROPRIETÁRIO RESPONDER PELOS PREJUÍZOS. 2. A SIMPLES ALEGAÇÃO, DESPROVIDA DE QUAISQUER ELEMENTOS TÉCNICOS, DE QUE O LAUDO PERICIAL É IMPRECISO NÃO SERVE PARA DESMERECÊ-LO. 3. RECURSO DESPROVIDO. (TJ-DF – APC: 20070111116650 DF 0049923-79.2007.8.07.0001, Relator: ANTONINHO LOPES, Data de Julgamento: 05/06/2013,  4ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE : 17/01/2014 . Pág.: 97)

APELAÇÃO CIVEL. DIREITOS DE VIZINHANÇA. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. VAZAMENTO. PROVA PERÍCIAL. Eventuais vícios construtivos não afastam a responsabilidade do proprietário do imóvel do pavimento superior – porquanto a obrigação é propter rem – de efetuar a correção hidráulica para estancar o vazamento do seu apartamento e de sanar por inteiro o prejuízo proporcionado pela infiltração no pavimento inferior. APELAÇÃO PARCIALMENTE PROVIDA. (Apelação Cível Nº 70056040389, Décima Nona Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Marco Antonio Angelo, Julgado em 03/12/2013) (TJ-RS – AC: 70056040389 RS, Relator: Marco Antonio Angelo, Data de Julgamento: 03/12/2013,  Décima Nona Câmara Cível, Data de Publicação: Diário da Justiça do dia 12/12/2013)

 Ao reverso, se houver prejuízos na unidade privativa, provocados por problemas surgidos em partes comuns, tem o condomínio o dever de consertar o defeito (vício) e reparar os danos suportados pelo proprietário da unidade privativa prejudicada. Esse é o entendimento uníssono dos tribunais. Por todos:

 (…) I. Constatada, por perícia oficial, que o vazamento não teve origem no apartamento dos autores, mas em tubulação comum do prédio, deve o Condomínio realizar a restauração do imóvel daqueles, danificado durante a investigação do problema. II. Demonstrada a ocorrência do ato ilícito, capaz de ensejar à vítima elevado sofrimento íntimo, resta caracterizado o dano moral indenizável. III. (…) (TJ-SP – APL: 00262049220118260003 SP 0026204-92.2011.8.26.0003, Relator: Mendes Gomes, Data de Julgamento: 09/09/2013,  35ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 10/09/2013)

CONDOMÍNIO EDILÍCIO. INFILTRAÇÃO. TUBULAÇÃO COMUM. MANUTENÇÃO. RESPONSABILIDADE DO CONDOMÍNIO. DANO MORAL NÃO CONFIGURADO. O laudo formulado pelo expert do juízo conclui que a infiltração, embora originada do apartamento 301 de propriedade do segundo réu, deu-se em tubulação pertencente ao Condomínio (primeiro réu), sendo certo que a responsabilidade pela manutenção da tubulação recai sobre o mesmo, porquanto se trata de problema decorrente de parte comum, a qual na expressa previsão do art. 1331 §2º do Código Civil, compreende: o solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais e o acesso ao logradouro público. (…) (TJ-RJ – APL: 00005348720068190208 RIO DE JANEIRO MEIER REGIONAL 2 VARA CIVEL, Relator: ROBERTO DE ABREU E SILVA, Data de Julgamento: 19/05/2009,  NONA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 28/05/2009)

Em sendo verificado algum problema na unidade privativa, ou em área comum, deve o condomínio, representado pelo síndico, juntamente com os condôminos diretamente envolvidos, buscarem resolver o problema com a maior rapidez possível, a fim de impedir que se agrave, evitando elevar os custos com a manutenção corretiva.

Ademais, importante observar o que estabelece o Art. 1.313, do Código Civil, que se aplica perfeitamente aos casos em condomínio edilício[6]:

“Art. 1.313. O proprietário ou ocupante do imóvel é obrigado a tolerar que o vizinho entre no prédio, mediante prévio aviso, para:

I – dele temporariamente usar, quando indispensável à reparação, construção, reconstrução ou limpeza de sua casa ou do muro divisório;

(…)

• 1o O disposto neste artigo aplica-se aos casos de limpeza ou reparação de esgotos, goteiras, aparelhos higiênicos, poços e nascentes e ao aparo de cerca viva.”

 É nesse sentido que tem trilhado a jurisprudência:

APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO. AÇÃO COMINATÓRIA. OBRIGAÇÃO DE FAZER. PERMISSÃO DE INGRESSO NA UNIDADE CONDOMINIAL PARA FINS DE MANUTENÇÃO EM COLUNA D ÁGUA. RECONVENÇÃO. DANOS MORAIS. INEXISTÊNCIA DE ATO ILÍCITO. Tratando-se de obras necessárias, o condômino não pode impedir o ingresso em sua unidade, prejudicando os demais condôminos. Obra aprovada em assembléia-geral e contratada com empresa especializada. A responsabilidade civil pressupõe a existência de ato ilícito. No caso, a não-finalização da obra no prazo previsto se deu por culpa exclusiva da ré, que não permitia a entrada em seu imóvel, ocasionando flagrante prejuízo ao condomínio, o qual agiu de acordo com a ordem jurídica. A inexistência de ato ilícito inviabiliza a pretensão de indenização por dano moral. APELAÇÃO DESPROVIDA. (Apelação Cível Nº 70061928412, Décima Nona Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Marco Antonio Angelo, Julgado em 09/07/2015). (TJ-RS – AC: 70061928412 RS, Relator: Marco Antonio Angelo, Data de Julgamento: 09/07/2015,  Décima Nona Câmara Cível, Data de Publicação: Diário da Justiça do dia 14/07/2015)

 Pelo exposto, conclui-se que as regras gerais contidas nos Arts. 186, 187 e 927, do Código Civil de 2002, aplicam-se perfeitamente às relações travadas no âmbito do direito condominial, devendo as partes envolvidas assumir as suas responsabilidades pelos danos provocados, seja a título de culpa lato sensu, seja pelo exercício do abuso do direito.

As relações firmadas na seara de condomínios precisam ser, como quaisquer outras, baseadas nos princípios da boa-fé objetiva (Art. 422, do CC/02) e da função social da propriedade (Art. 5º, XXIII, da CRFB/88 c/c 421, do CC/02), pois a aplicação desses postulados mira, sobretudo, o alcance dos objetivos fundamentais estabelecidos na Carta da República, quais sejam construir uma sociedade livre, justa e solidária e que busque a promoção do bem de todos (Art. 3º, I e IV, da CRFB/88).

Destarte, os coproprietários precisam entender que existem direitos e deveres recíprocos na relação firmada no âmbito condominial, seja por parte dos condôminos entre si, seja entre estes e o condomínio. Partindo dessas premissas, as relações serão mais salutares e os conflitos tendem a diminuir.

REFERÊNCIAS

ALMEIDA, Maria Cecília Ladeira de; MACHADO, Costa. Código civil interpretado. 9. ed. Barueri, SP: Manole, 2016.

BRASIL. Código Civil. Lei 10.406/02, de 10 de janeiro de 2002. Presidência da República. Casa Civil: Subchefia de Assuntos Jurídicos. Disponível em: . Acesso em: 16 out. 2016.

                .   Constituição (1988). Presidência da República. Casa Civil: Subchefia para Assuntos Jurídicos. Disponível em: . Acesso em: 16 out. 2016.

COELHO, Fábio Ulhoa. Curso de direito civil: direito das coisas. 4. ed. São Paulo: Saraiva, 2012.

DINIZ, Maria Helena. Código civil anotado. 15. ed. São Paulo: Saraiva, 2010.

GOMES, Orlando. Direitos reais. 21. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2012.

HÜBERT, Ivens Henrique. Condomínios em geral e incorporações imobiliárias. 1. ed. Curitiba: IESDE, 2012.

LOUREIRO, Francisco Eduardo; PELUSO, Cezar. Código civil comentado: doutrina e jurisprudência. 9. ed. Barueri, SP: Manole, 2015.

PINTO, Welinton Almeida. O condomínio e suas leis. 4. ed. Belo Horizonte: Edições Brasileiras, 2000.

SOUZA, Agnaldo Celino de. Condomínio em edifícios: manual do condômino. 5. ed. São Paulo: Atlas, 2007.

TARTUCE, Flávio. Direito civil: direito das coisas. 6. ed.  Rio de Janeiro: Forense; São Paulo: Método, 2014.

VENOSA, Silvio de Salvo. Condigo civil interpretado. 2. ed. São Paulo: Atlas, 2011.

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Luciano Rios Guimarães

Graduado em Direito pela Faculdade Nobre de Feira de Santana – FAN.

Pós-graduando em Direito Processual Civil, pela Escola Superior de Advocacia – ESA-BA.

Advogado inscrito na Ordem dos Advogados do Brasil – OAB/BA.

Consultor jurídico na área de direito condominial.

Atuante na área de administração de condomínio há mais de 6 anos.

E-mail: [email protected]

[1] VENOSA, Silvio de Salvo. Condigo civil interpretado. 2. ed. São Paulo: Atlas, 2011, p. 202: “Quando se fala em culpa no campo civil, englobam-se ambas as noções distinguidas neste art. 186, ou seja, a culpa civil abarca tanto o dolo quanto a culpa, estritamente falando. Ainda para fins de indenização, uma vez fixada a existência de culpa do agente, no campo civil, pouco importa tenha havido dolo ou culpa, pois a indenização poderá ser pedida em ambas as situações.”

[2] DIREITO DE VIZINHANÇA AÇÃO COMINATÓRIA, CUMULADA COM PEDIDO DE INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL ALEGAÇÃO DE EXCESSIVA POLUIÇÃO SONORA PRODUZIDA POR APARTAMENTO VIZINHO PROVA ACERCA DOS RUÍDOS EXCESSIVOS NO APARTAMENTO VIZINHO, COMO LATIDOS DE CÃO DE ESTIMAÇÃO, MÚSICA EM ALTO VOLUME, QUE PERDURAVAM ATÉ TARDE DA NOITE OU EM PLENA MADRUGADA FARTA PROVA, DOCUMENTAL E ORAL, DO USO NOCIVO DO IMÓVEL VIZINHO, A CAUSAR PERTURBAÇÃO DO SOSSEGO DO AUTOR, AFERIDA DE MODO OBJETIVO, E NÃO MOTIVADA POR SIMPLES INTOLERÂNCIA DE CARÁTER PESSOAL SEGUIDAS RECLAMAÇÕES FORMALIZADAS E ADVERTÊNCIAS POR PARTE DO CONDOMÍNIO RESPONSABILIDADE OBJETIVA AÇÃO FUNDADA NO DIREITO DE VIZINHANÇA ABUSO DO DIREITO DE PROPRIEDADE PEDIDO COMINATÓRIO DE RETIRADA DO ANIMAL DOMÉSTICO REJEITADO, ANTE A MELHORA DA SITUAÇÃO E DADA A GRAVIDADE DA MEDIDA IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO COMINATÓRIO DE CUMPRIMENTO DAS NORMAS DO CONDOMÍNIO INDENIZAÇÃO DEVIDA PELOS DANOS MORAIS CAUSADOS AO AUTOR PELO LONGO PERÍODO DE PERTURBAÇÃO AO SOSSEGO. Recurso parcialmente provido. (TJ-SP – APL: 678619120098260000 SP 0067861-91.2009.8.26.0000, Relator: Edgard Rosa, Data de Julgamento: 30/11/2011,  30ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 30/11/2011)

[3] DINIZ, Maria Helena. Código civil anotado. 15. ed. São Paulo: Saraiva, 2010, p. 209.

[4] “(…) pode ser mencionado o abuso do direito de propriedade ou ato emulativo, retirado dos arts. 187 e 1.228, § 2.º, do Código Civil Brasileiro. Prevê o último comando legal que são proibidos os atos que não trazem ao proprietário qualquer comodidade, ou utilidade, e sejam animados pela intenção de prejudicar outrem. Como exemplo de ato de emulação pode ser citado o excesso de barulho em um apartamento tão somente para perturbar o vizinho de quem se é desafeto, um legítimo ato chicaneiro, como dizem os portugueses. Como se percebe, o que ainda será aprofundado, trata-se de um exercício da propriedade que repercute no direito obrigacional, particularmente na responsabilidade civil.” TARTUCE, Flávio. Direito civil: direito das coisas. 6. ed.  Rio de Janeiro: Forense; São Paulo: Método, 2014, p. 29.

[5] Inciso I, do Art. 1.348, do Código Civil de 2002.

[6] “A regra se aplica e tem especial utilização no condomínio edilício para ingresso em unidade autônoma de onde provêm vazamentos ou infiltrações. Embora o capítulo específico não tenha previsão expressa, parece claro que a expressão ‘imóveis vizinhos” alcança o regime jurídico do condomínio especial.” LOUREIRO, Francisco Eduardo; PELUSO, Cezar. Código civil comentado: doutrina e jurisprudência. 9. ed. Barueri, SP: Manole, 2015, p. 1239.

 

Fonte da foto: http://minhacasa.uol.com.br/noticias/harmonia/vida-em-condominio–parte-3-os-campeoes-de-reclamacao.phtml#.WJ_o1H-52lw. Acesso em: 12 de fev. 2017.

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